La vente immobilière est régie par le principe selon lequel les conventions s’exécutent de bonne foi par les parties.
Prenons l’hypothèse d’un acquéreur qui signe un compromis de vente moyennant la souscription d’un prêt immobilier.
Le vendeur est tenu d’attendre que l’acquéreur fasse diligences auprès d’une banque et obtienne son accord de prêt.
La loi Scrivener de 1979 impose de préciser dans le compromis de vente que l’acquéreur va recourir à un prêt immobilier et qu’il dispose d’un délai d’un mois pour obtenir son prêt immobilier et en justifier. Il doit faire diligences en déposant une demande de prêt auprès de l’établissement bancaire sous 10 jours.
L’acquéreur qui s’engage verse un dépôt de garantie entre les mains du notaire qui le tient à la disposition du vendeur si l’acquéreur ne respecte pas son engagement. Ce dépôt de garantie est voué à indemniser le vendeur qui aurait perdu du temps à attendre pour rien dans le cas où l’acquéreur ne ferait pas diligences et ne serait pas sérieux.
Il est donc de pratique courante de préciser dans le compromis de vente, les conditions essentielles du prêt immobilier : durée de remboursement, mensualités ou taux d’intérêts, montant du prêt.
Car si le prêt n’est finalement pas obtenu, l’acquéreur devra en justifier et ainsi la vente sera annulée et il pourra récupérer son dépôt de garantie.
Dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 7 mai 2015 (Légifrance, pourvoi n° 13/24337), des propriétaires indivis avaient vendu à une SCI de Bellevue sise à Nice un appartement et accessoires au prix de 1.700.000 euros. Il était stipulé une condition suspensive liée à l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 1.404.000 euros, d’une durée de 20 ans, au taux maximal hors assurance de 4.10 %, condition devant être réalisée au plus tard dans un délai de 45 jours, l’acquéreur devant déposer sa demande de prêt au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de la signature du compromis et d’en justifier au vendeur. Il se devait de justifier du refus ou de l’acceptation du prêt au vendeur dans le délai de 5 jours à compter de l’expiration de ce délai de 15 jours.
Quarante cinq jours après le compromis, la SCI notifie au vendeur une lettre recommandée disant qu’elle « casse » la vente en raison de la non-obtention du prêt.
Le vendeur refusait de restituer le dépôt de garantie.
La Cour d’appel a confirmé le jugement entrepris en jugeant que la SCI n’avait pas respecté son engagement dans la mesure où elle n’avait pas justifié au vendeur avoir fait une demande de prêt exactement conformément aux conditions prévues dans la condition suspensive.
Les courriers versés aux débats par la SCI ne permettent pas de démontrer à la Cour que la SCI de Bellevue a demandé un prêt sur une période de 20 ans, conformément à ce qui était convenu entre les parties, alors que la durée du prêt constitue un élément essentiel des caractéristiques du prêt définies dans cette clause. L’acquéreur n’a donc pas respecté ses engagements liés à la condition suspensive.
Dans ce cas, le vendeur est fondé à conserver le dépôt de garantie. Il peut même demander des dommages et intérêts supplémentaires s’il justifie d’un préjudice qui découle de l’intempérance de l’acquéreur.
Il ressort de cette jurisprudence qu’il faut être très vigilant dans la définition des caractéristiques du prêt et cela peut même aller jusqu’à déterminer le niveau des primes d’assurance de prêt car des problématiques peuvent également survenir à propos des accessoires au prêt.
