L’indivisaire qui a apporté des améliorations aux biens indivis et qui a engagé des dépenses nécessaires pour la conservation de ce bien, a le droit de revendiquer une indemnité.
En contrepartie, il répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur du bien indivis par son fait ou par sa faute.
En pratique, il y a un compte d’indivision qui est tenu entre les indivisaires et qui permet de faire le compte entre les parties, selon l’équité.
Si l’indivisaire prétend à une indemnité pour avoir amélioré le bien, cette indemnité pourra venir en compensation de celle qu’il doit à ses coindivisaires dans l’hypothèse où il a occupé privativement le bien indivis pendant une certaine période.
Lorsque l’indivisaire a amélioré le bien indivis, il peut demander, à titre indemnitaire, soit le montant des factures avancés par ses soins, soit le profit subsistant (la plus-value apportée au bien).
Il sera donc utile en pratique de conserver ses factures de travaux pour prouver les dépenses engagées et les faire supporter finalement par l’indivision c’est-à-dire par chacun des coindivisaires en fonction de sa quote-part dans l’indivision.
Quant à la valorisation du profit subsistant ou de la plus-value immobilière procurée au bien indivis par ses travaux, il faudra d’abord envisager un accord amiable entre les indivisaires qui pourrait être appuyé par des avis de valeur d’agent immobilier comparant la valeur du bien avant et après travaux. A défaut d’accord, amiable, l’expertise judiciaire est toujours possible et le recours à un Avocat est alors requis.
La jurisprudence a admis que lorsqu’un indivisaire a avancé sur ses deniers personnels des sommes nécessaires à la conservation d’un bien indivis, l’indivision doit lui en rendre compte selon l’équité eu égard à la dépense faite si cette dépense n’a pas amélioré le bien, ou à l’importance de la plus-value prise par ce bien au jour du partage (civ 18 octobre 1983, D 1984, Civ 1ère, 22 octobre 1985, n° 84-10.983, Civ 1ère, 7 juin 1988, n° 86-15.090).
La jurisprudence apprécie la notion de « dépenses nécessaires » ; elle a par exemple, estimé que les redevances de télésurveillance d’un immeuble indivis ne constituaient pas des dépenses nécessaires à sa conservation. En revanche, l’assurance habitation qui tend à la conservation de l’immeuble indivis incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative du bien par l’un des coindivisaires et constitue donc une dépense nécessaire à la charge de l’indivision (Civ 1ère, 20 janvier 2004 n° 01-17.124 JCP).
Il faut rappeler aussi que les dépenses de conservation d’un bien indivis engagées par un coindivisaire pour conserver le bien dans l’indivision, peuvent être décidées unilatéralement par le coindivisaire le plus diligent même si cette dépense n’était pas urgente. Et les dépenses ainsi engagées pour la conservation du bien indivis seront prises en charge par l’indivision comme dépenses nécessaires (art 815-3 du Code civil).
Ronit ANTEBI Avocate
Maître Antebi répond à vos questions en droit des successions
Le cabinet de Maître Ronit ANTEBI Avocat traite de nombreux dossiers en droit des successions dans toute la France et particulièrement dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Cette discipline du droit s’exerce le plus souvent à l’ouverture de la succession c’est-à-dire au jour du décès.