Article 815-13 du Code civil
Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
Dans un arrêt du 13 juillet 2016 (Legifrance 15-21985) la Cour de cassation, première chambre civile, a cassé l’arrêt d’appel en considérant que les juges du fond avaient violé cette dernière disposition textuelle.
Indemnité au titre du coût des matériaux et de la rémunération de l’industrie
Attendu que, pour fixer l’indemnité due à M. X… par l’indivision, sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, l’arrêt du 5 juin 2014 retient que la gestion d’un immeuble indivis par M. X… a procuré à ce bien une plus-value considérable, et que, compte tenu des pièces justificatives produites, une indemnité globale doit lui être accordée, cette indemnité lui étant due tant au titre du coût des matériaux achetés et mis en oeuvre, qu’au titre de la rémunération de son industrie ;
Qu’en statuant ainsi, alors que l’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer un bien indivis ne peut être assimilée à une dépense d’amélioration, dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 du code civil, la cour d’appel a, par fausse application, violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS,
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il fixe à la somme de 120 000 euros l’indemnité due par l’indivision post-communautaire X…/ Y… à M. Jean-Pierre X… en application de l’article 815-13.
Distinction entre plus-value et rémunération de l’industrie
En vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, tous les travaux effectués par un coïndivisaire ne sont pas considérés automatiquement comme des travaux d’amélioration générant une plus-value.
Des travaux peuvent avoir été entrepris dans une toute autre finalité que celle de procurer une plus-value au bien, comme par exemple une réparation ou une mise aux normes.
La Cour de cassation a estimé que dans cette affaire, les travaux effectués pouvaient donner lieu à une rémunération en contrepartie du travail fourni mais ils ne généraient au bien immobilier aucune plus-value en tant que telle.
En pratique, le coïndivisaire qui effectue sur ses deniers personnels des travaux sur le bien indivis, doit conserver toutes ses factures. Il n’est pas impossible d’en demander le remboursement pur et simple à la succession ou à l’indivision outre l’indemnisation pour le temps passé.
Dans le cas où une plus-value a été réellement procurée au bien indivis, soit les coïndivisaires s’entendent sur l’estimation de cette plus-value, soit ils ne sont pas d’accord et il y a lieu de faire désigner judiciairement un expert avec l’aide d’un Avocat.
Ronit ANTEBI Avocat en droit des successions à Cannes
29 Novembre 2017
Bonjour Maître,
Dans le cadre d’un concubinage nous avons acquis un terrain (50 50) et monsieur salarié maçon à souhaitez réaliser notre maison familiale.
Nous avons obtenu un prêt pour financer le terrain et les achats de matériaux à 50 50 aussi.
Aujourd’hui on se sépare Monsieur souhaite réclamer le coût de sa main d’œuvre.
Lors de cette achat il m’avait jamais évoqué le fait que dans une séparation il souhaite récupéré le coût de son investissement on avait d’un commun accord que lui réaliser la maison et moi m’occuper de la gestion administrative et de l’éducation de notre fils.
Au vu de l’article de loi cité, pensez vous que notre cas le juge pourrait lui accorder le coût de sa main d’œuvre ?
Je veux bien lui accordé une somme plus mais nous avons une plus value sur cette maison de 200 000 euros et il souhaite me donner 50 000 euros.
Merci de votre réponse
Cdt
Bonjour,
J’ai été attentive à votre commentaire. Afin de vous aiguiller au mieux de vos intérêts et afin de personnaliser le conseil que vous souhaiteriez solliciter. Je me permets de vous inviter à bien vouloir contacter mon cabinet à Cannes au 07 61 61 01 02.
Maître ANTEBI
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en indivision avec mon ex conjoint. Suite à notre séparation nous avons choisi de vendre ce bien. L’agence immobilière nous a vivement conseillé d’effectuer des travaux :
Réparation volet roulant x 4
Réparation toilette
Refaire la salle de bain car beaucoup de trace d’humidité
Refaire la peinture de l’ensemble de l’appartement car elle était jaunissante
Changer la porte de la salle de bain car cassé.
Mon ex conjoint n’a pas voulu prendre en charge financièrement les travaux. J’ai donc tout fait à mes frais.
Comment récupérer la plus-value faite suite à ces travaux ?
Cordialement
Je voudrais faire des travaux de peinture dans l’appartement que nous avons en indivision mon frère ma sœur et moi ma sœur s’y oppose en sachant que mon frère est tout à fait d’accord que je valide ses travaux de peinture bien sûr à mes frais que ma sœur a le droit de s’y opposer