Le refus du vendeur de vendre son appartement à l’acquéreur

le refus de vendre en matière immobilière et l’exécution forcée de la vente

Le contrat de vente est parfait dès qu’on est d’accord sur la chose et le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé (article 1583 du Code civil).

En d’autres termes, ce qui forme la vente, notamment en matière immobilière, ce n’est pas le paiement du prix mais la simple rencontre des volontés.

Comment s’opère-t-elle ?

Le vendeur fait une offre de vente. Elle se définit comme une manifestation de volonté ferme, précise, non équivoque, de vendre au prix indiqué et d’être engagé en cas d’acceptation.

Concrètement, le vendeur d’un bien immobilier peut faire paraître une annonce sur internet ; il s’agit d’une présentation impersonnelle adressée au public. Dans son annonce, il décrit les caractéristiques du bien et son prix.

Dans cette hypothèse, l’offre n’est pas suffisamment précise ni personnalisée et l’on notera que l’adresse du bien immobilier n’est d’ailleurs généralement pas précisément indiquée sur l’annonce.

Par conséquent, si en ces circonstances, un acquéreur potentiel adresse une acceptation pure et simple au vendeur, après avoir consulté l’annonce faite au public, la jurisprudence considère que la vente n’est pas parfaite car faute de formulation de la volonté de vendre à tel acquéreur en particulier et nominativement identifié, le vendeur ayant fait paraître lui-même sur le site internet une telle annonce, n’a pas émis une offre de vente au sens juridique du terme mais il a formulé une simple proposition à entrer en pourparlers (Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, arrêt du 3 juillet 2014 Numéro d’inscription au répertoire général : 13/08543, Légifrance :

« Mais considérant que si l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à personne déterminée, il en est différemment en matière de vente d’un bien immobilier s’agissant d’une opération complexe ; qu’en cette matière, une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s’analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers »).

La conséquence de cette analyse est que si l’acquéreur formule et transmet son acceptation au proposant, il ne peut pas se prévaloir d’une vente parfaite et il ne pourra pas agir en justice contre ce celui-ci, en cas de refus de vente exprimé inopportunément, caril aurait aucune chance de solliciter efficacement l’exécution forcée de la vente ; il pourra seulement, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil – fondement délictuel et non contractuel puisque le contrat de vente n’est pas censé avoir été formé – demander la condamnation du vendeur au paiement de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers en cas de préjudices immédiatement consécutifs.

Dans une seconde hypothèse, et plus généralement dans la pratique de la vente immobilière, le vendeur désireux de mettre son bien immobilier en vente, va s’adresser à un agent immobilier. Il lui confiera le mandat de trouver un acquéreur au prix, charges et conditions convenus. Une clause pénale est très souvent insérée dans les mandats immobiliers afin d’indemniser le professionnel dans le cas où le mandant et/ou vendeur changerait d’avis en ne souhaitant plus vendre.

Alors l’agent immobilier, titulaire du mandat, va prendre l’initiative de faire publier une ou des annonces notamment en ligne sur internet.

Si l’acquéreur se manifeste et accepte d’acquérir le bien qu’il lui fait visiter aux prix et charges convenus dans le mandat, exprimant sa volonté par écrit d’acquérir ledit bien au prix annoncé dans la parution, la jurisprudence considère en revanche que l’annonce parue en ligne et le mandat signé (ici, qu’il soit simple ou exclusif) font de cette proposition une véritable « offre » de sorte que si elle rencontre une acceptation par l’acquéreur, la vente est parfaite.

La conséquence est bien qu’en cas de volte-face du vendeur, celui-ci ne voulant plus vendre, l’acquéreur pourra attraire celui-ci devant le tribunal judiciaire aux fins d’exécution forcée de la vente.

Par jugement, le tribunal dira que la vente est parfaite et ce jugement vaudra acte authentique de vente ; il sera publié à la conservation des hypothèques et fera foi avec force exécutoire. De plus, si l’acquéreur a subi dans ces circonstances regrettables, des préjudices particuliers immédiatement liés au comportement du vendeur récalcitrant, et sous réserve de les justifier preuves à l’appui, s’il entend invoquer une quelconque perte de chance de réaliser par exemple une activité professionnelle, il peut demander, en outre, des dommages et intérêts contre le vendeur.

De son côté, le mandataire est fondé à invoquer la clause pénale telle qu’insérée dans le mandat. Elle stipule généralement que dans les cas où il a trouvé un acquéreur au prix et charges convenus dans ce mandat, où le vendeur refuse de vendre et ne respecte pas son engagement vis-à-vis du mandataire, l’intermédiaire pourra réclamer au mandant une indemnité égale généralement à 5 % du prix total de la vente qui aurait dû être réalisée.

(Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du mercredi 20 mars 1996, pourvoi n° 94-10759, Légifrance :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que l’offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l’entremise de l’agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente, la cour d’appel, …, en a déduit, à bon droit, que cette offre entraînait la formation du contrat, dès qu’elle était acceptée par l’acquéreur, la vente étant devenue parfaite par l’acceptation de M. A… émise sur pollicitation tant de Monsieur que de Mme Z…, et que cette dernière, qui avait valablement signé le mandat de vente, était non moins valablement engagée que son mari à céder son immeuble et ne pouvait invoquer les dispositions de l’article 215, alinéa 3, du Code civil ».

En l’espèce, le moyen de l’épouse qui invoquait la nullité du mandat pour avoir subi la crainte d’un divorce et donc la violence morale de son époux, a été rejeté par les magistrats.

De même, le moyen tiré de ce que la proposition de vente n’était pas une offre ferme mais une simple invitation à entrer en pourparlers n’engageant pas le vendeur du fait que le mandat n’était pas exclusif, n’a pas davantage convaincu la Cour suprême qui a dit pour droit que l’offre était ferme et que la vente était parfaite par suite de l’acceptation :

« … l’offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l’entremise de l’agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente ».

Par conséquent, le vendeur potentiel ne doit pas ignorer que le fait pour lui d’avoir signé un mandat avec une agence immobilière ourla vente d’un appartement l’engage juridiquement ; s’il ne respecte pas son engagement à l’égard du mandataire et ainsi qu’à l’égard du vendeur présenté à lui par ce dernier, il est sanctionné contractuellement. Une indemnité est due au mandataire. Elle correspond à un montant de dommages et intérêts fixé à l’avance de manière forfaitaire. Après mise en demeure d’avoir à réexaminer la vente ou à défaut de régler la clause pénale, l’acquéreur potentiel et le mandataire pourront agir en justice devant la juridiction civile pour demander l’exécution forcée de la vente outre des dommages et intérêts à l’acquéreur, d’une part, et la condamnation au paiement de la clause pénale au mandataire, d’autre part.

Tel est l’état de la jurisprudence applicable.

Il est rappelé que les conventions légalement formées entre les parties tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent s’exécuter de bonne foi.

Ronit ANTEBI Avocat